いつもご覧いただきありがとうございます。

少し前の話になりますが、都筑区勝田町エリアで戸建ての査定依頼をいただきました。 誠にありがとうございます！

都築区の勝田町エリアは横浜市営ブルーライン線の「仲町台」駅に近く、「センター南」駅、「東山田」駅も射程圏内でしょうか、なにより第三京浜の都築ICが近くにあります。

多少の起伏がありますが、「センター北」駅と「センター南」駅の開発に伴って生活面では商業エリアがすぐ近くにあり、せせらぎ公園、茅ケ崎公園などの大きな公園も多く、緑豊かなエリアでもあります。

特に勝田町の多くは市街化調整区域という建築などの開発行為に行政の許可が必要な地域が多いこともあるので、通常の住宅街に比べて静かな環境が広がっています。

今回のお客様も相続した戸建てが古いために、余剰資産として売却のご要望がございました。

少し高低差がみられる点と、市街化調整区域でよく見られる道路が少し弱い部分はありましたが、事前調査では生活インフラに問題はなさそうでした。ただ市街化調整区域は市街化区域とは異なり、建て替え等の開発行為に一手間二手間必要な部分で市街化区域とは同等の価値にはなり難い部分を説明させていただきました。

少し解説しますと、市街化調整区域内で建て替えなどを行う場合には、「開発審査会」という審査会の許可が必要になります。これには役所への事前相談から始まり、審査会の日程に合わせて書類を作成し、議題に上げてもらい許可を得るまでに数カ月の時間が掛かることもあります。

そうはいってもこの基準を毎回適用すると相当数の案件が出てくる場合もあるので、審査会の負担軽減もあるかと思いますが、その開発行為が既存住宅の同規模の建て替えなどといった「定型的・類型的」で自治体長があらかじめ許可しても差し支えない案件に関しては一定の基準を設け、「包括承認」案件として後日審査会に報告をすれば審査会の議を経たものとして取り扱って良いものとされています。

つまりその開発行為が「定型的・類型的」と判断されれば書類の用意だけで基本的には許可が出る、という意味合いになります（この基準は自治体により異なる場合があります）。では普通の建て替えとそんなに変わらないのでは？という訳にもいかず、やはり揃える書類が増えたり時間的に普通の場合より掛かってしまったり、何をするにも審査会の許可が必要であったり建築規制が少し厳しい点で、不動産開発業者の参入が少なく、市街化区域とは異なるプレーヤーの少なさが「市街化区域とは同等の価値になり難い」と言われる所以でもあるのです。

別の視点でみると、都市部の市街化調整区域はおそらく昔からの地域特有の歴史の延長線上にあるのだろうなと思います。現に勝田町には重要文化財の「関家住宅」が有るのも、長い歴史を感じられます。市街化調整区域は農地や緑地といった自然環境の保全を優先する区域で、静かな環境がである場合がほとんどです。そういった環境は市街化区域にはないメリットの一つかもしれません。昔、川崎市で蛍がいた公園というのは、いま思えば市街化調整区域内の公園でした。それにも係わらずセンター北・南の様な大規模商業エリアがすぐそばにあるのも、この地域特有のものの様な気がします。

弊社ではその不動産のメリット面・デメリット面を包み隠さず伝える様にしています。それが「査定」というものでもあると思っているからです。

なにか不動産でお困りごとやご質問がございましたら、お気軽にご連絡いただければと思います。できる限り正直に、誠実にお応えいたします。