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本日の事例は私道でセットバック（道路後退）が必要な土地なのに、その前提となる道路中心線がない場合のお話です。
建築基準法では「原則（道路幅）４ｍの道路に接する土地でないと建物は建てられない」と定めていますが、その主な理由は緊急時に消防車や救急車が入れない道路だと危ないから、とされています。
しかし現実的には４ｍ道路が整備されている地域だけではなく、もっと狭い道路しかない地域も多いものです。古くから都市形成されてきた地域ではある程度の道幅で住宅地や商業地が造られてきたところも多く、都内でも４ｍ未満の道路幅の住宅地は多く残っています。

そういった４ｍ未満の道路幅に接する住宅地の建物を全て既存不適格にするのも難しいので、建築基準法４２条２項で「４ｍ未満の道路の中心から２ｍ（３ｍ）の線をその道路の境界線とみなす」という救済措置条項が定められています。
４ｍ未満の道路を「２項道路」や「みなし道路」と呼ばれるのはこういった経緯からで、その宅地所有者が建て替えなどをする場合には宅地内に道路部分を設けなければなりません。

道路中心線がない道路というのは、４２条２項でみなし規定はあっても、本当にどこが道路中心線か未だ測っていない道路を指します。現況からここが道路中心線だよね、と個人が勝手に決められるものでもないので、そういった場合にはお役所に「調査をした結果、このポイントが道路中心線でいいですね？」とお伺いを立てる役所との協議（道路調査の申請）が必要です。これには私道で度々みられるケースがありますが、時々公道でもみられます（私道から公道になったケースなど）。

「私道」の場合は、役所が道路中心線を決めてくれる訳ではないので、その道路に接する当事者間の合意が必要です。そのため、私道の場合では下記の様に道路中心線を意図的にずらした事例もたまに見受けられます。

例えば宅地Bの所有者が不動産業者で、原則の通りに道路中心線を設定すると宅地Bが分筆できない場合に、中心線をずらすことで分筆ができる様になる、などが想定されます。セットバックをすると、その道路部分は建物を建てる際の敷地面積に換算されないからです。

宅地をセットバックすると、所有する宅地に「道路」と「敷地」の２つが存ずることになります。
その敷地を分筆する際にも最近では各自治体で「最低敷地面積」と呼ばれる分筆規制が設定されているケースが多く、その規制に沿った分筆をしないと、次は建築する際に敷地要件を満たさないとして建築確認が下りない場合があります。
特に「私道」は基本的に民間の財産ですので、お役所が介入する部分は少な目です。ただ記録として役所と道路中心線の協議をしておくと、こういった形でその私道の道路中心線が設定されたと情報が残ることになるので、将来的な紛争防止の役割も出てきます。なお、あくまでこの協議は申請者が所有する宅地に接する部分についての判断になりますので、私道全体の判断にはなりません。

上の画の様な区画で道路中心線の協議をすると、どこを取っても近隣の方々とお話をしていかないといけませんので、作業面でも大変です…なので変な決め方ではなく、一般的な原則論で決まる方が多いと思われます。

なお、セットバックした際は、その道路部分と敷地の部分とを宅地内で分筆しておいた方が将来的なメリットがあります。その私道を将来（起きるかわかりませんが）お役所に引き取ってもらう際には、お役所も道路部分を分筆してもらわないと引き取れないのです。道路部分の面積もはっきりするので、固定資産税等の評価から明確に除去し易いこともあります（道路は公衆財産として非課税です）。