不動産の取引の中で正に1月～3月は賃貸需要の高まりもあって、いわゆる繁忙期に差し掛かります。そんな中で居住中なのに賃貸募集されている物件も多くみられます。
この「居住中だけど募集されている物件」を押さえる方法として「先行申込」「先行契約」ができるとされていますが、それぞれどういった内容なのでしょうか。
「先行申込」
「建築中や居住中などの理由で内見ができない物件に対し、内見よりも先に入居申込をすること」を「先行申込」と呼ばれます。
先行申込といっても、これは通常の「申込」と同じで、内見をしてもしなくても「この物件を借りたい！」という意思表示になります。
一般的には「先行申込」をして、内見可能になった段階で実際にお部屋を見て、契約をするかしないかを判断できます。
「先行申込」をすると大体は同時に保証会社の審査をしていただきますので、その審査に通れば好きなタイミングで契約できますが、以下のようなデメリットもあります。
① 「先行契約」には負けてしまう可能性があること
② 原則1件の申込しかできないこと
■「先行契約」には負けてしまう可能性があること
先行申込は「仮押さえ」の様なもので、必ず入居できるとは限りません。結局契約をするまでは分からないのです…。申込をした順番によってはご自身が二番手・三番手になっていたり、後述する「先行契約」が入ると、そちらが優先されてしまうこともあります。
■原則1件の申込しかできないこと
先行申込とはいえ、通常の申し込みと同じですので、先行申込は通常1件ずつ行います。気に入った物件複数に「先行申込」をしていると、保証会社・管理会社などによっては「この人は複数の申し込みをしているのでキャンセルする可能性が高い」として審査に落とされてしまう可能性があります。
これは不動産屋さんを変えて先行申込をしたとしても、保証会社さんなどはどこで繋がっているかはわかりませんので、そこで重複が確認されるとNG対応になってしまうことも考えられます。
つまり「先行申込」も通常の申し込みとあまり変わらず、入居の確約をするものではありません。そうした場合に「契約もしたい！」というのが以下の「先行契約」です。
「先行契約」
これは「先行申込」で審査も通った状態で、内見もせずに契約をすることを指します。申し込む物件に「先行申込」があったとしても優先されるケースが多いです。ただ先行契約には先行申込以上にデメリットやリスクが発生します。
① 内見なしで契約をする
② キャンセルができない
■内見なしで契約する
内見なしで契約しますので、実際にお部屋を見てみたら「思っていたのと違った！」となる可能性があり得ます。特にお部屋の広さや陽当たりは写真でしか確認できないので、実際に内見してみると印象が異なる方が多い傾向にあります。
特に新築ではない場合、クリーニングが入ったとしても設備の経年劣化にがっかりされることも度々お聞きします。そういった意味では新築は設備も新しいので印象が異なる可能性は低くなります。コンセントの位置が思っていたのと違った、などはあるかもしれませんが…。
■キャンセルできない
先行契約でも通常の契約と変わりませんので、キャンセルするには違約金が発生することが多いです。
それでは万が一入居前に解約したい場合はどうすればいいのでしょうか。クーリングオフなどは利用できないのでしょうか。
原則賃貸借契約にはクーリングオフの適用はありませんが、例外としてクーリングオフ（もしくはそれに類似する方法）が使える可能性はあります。ただ適用条件はかなり限定されていて、例えば貸主が不動産会社であること、契約時は不動産屋の事務所以外の場所で行われたこと、場所指定が貸主の指定であったなどの複合的な諸条件がある場合に検討できる程度です。
条件が厳しいのであまり当てにできない点と、貸主が一般の方の場合にはそもそもクーリングオフの適用はありませんので注意が必要です。（ただ仲介会社の営業が酷い場合には、別の観点から解約できる場合もあります。）
入居後の「思っていたのと違う！」を避けたいのはオーナー様も不動産屋さんも同じなので、気になることは遠慮せず不動産屋さんに質問していくことをお勧めしています。
内見ができない状態で先行契約を結ぶ際には、例えば現地に行って周辺環境や外観・共用部を確認しておくことや、別の部屋を見せてもらうなどをした方がよいと思います。
近年ではSNSの拡がりもあってか、先行物件が多くなってきた様に感じています。それを追うように「先行申込」「先行契約」も増えていっています。弊社事務所がある自由が丘近辺もその傾向が強い様に見受けられます。
先行申込・先行契約なんて心配だけど…とされる部分もありますが、うまく活用できれば気に入った物件を借りられることもありますので、有効に活用したい手法であることは間違いなさそうです。
