「不動産売却をすると確定申告が必要です。」
このような話を耳にしたことはありませんか？

相続した不動産を売却しても、確定申告が必要なのでしょうか？
相続不動産の売却で確定申告が必要になるかどうか、分かりやすく解説します。

■不動産を売却したら確定申告しないといけないの？相続不動産の売却でも必要？

確定申告とは、「1年分の所得や税金を計算し、税額・所得を申告する手続き」のことです。

確定申告と言われるとフリーランスや個人事業主が「自分の所得を申告する手続き」という印象があるかもしれません。不動産の場合は（賃貸収入などは一旦置いときまして）、不動産を売却すると売却益が発生し易いので、確定申告などの税金手続きと無関係ではありません。また利益が出た場合は給与所得とは別に分離課税として申告しなければなりません。

１．不動産売却で確定申告は必要？

土地や物件などの不動産売却では、「利益が出た場合」に確定申告が必要になります。
不動産売却したら必ず確定申告が必要になるわけではなく、売却時に利益が出ていれば確定申告を行います。
利益が出ていなければ確定申告は不要です。

２．相続不動産の売却でも確定申告は必要なの？

相続した土地や物件を不動産売却する場合も「利益が出れば」確定申告が必要になります。

「自分で買った土地や建物を売却する。」
「相続した（遺贈を受けた）土地や建物を売却する。」

相続かどうかに関わらず、不動産売却で利益が出れば原則的に確定申告が必要になります。

■相続不動産の売却で確定申告が必要なケース

相続不動産の売却では「利益が出れば」確定申告が必要になります。

ただ、「利益が出た」とはどのような状態を指すのでしょうか？

１．利益が出たケースとは？

不動産売却では売却金＝利益というわけではありません。
たとえば相続不動産が2,000万円で売れたとします。
この場合、取得費（その不動産を購入した時の金額や掛かった仲介手数料などの金額）や譲渡費用（その不動産を売却した時に掛かった仲介手数料などの金額）などを差し引き、最終的に残った分が利益となります。
取得費や譲渡費用などを差し引いて最終的に残った金額が500万円だった場合、この500万が利益になります。

２．確定申告が必要なケースとは？

相続不動産の売却で確定申告が必要になるのは次のようなケースです。

① 上の事例の様に、相続不動産の売却で利益が出ているケース
② 控除や特例を使うケース

相続不動産の売却で利益が出たケースの他、控除や特例を使うケースでも基本的に確定申告が必要です。控除や特例を使う条件が「確定申告」によるものが多いからです。

■相続不動産の売却で確定申告が不要なケース

相続不動産の売却で利益が出ていない場合は確定申告は不要です。
例えば取得費や譲渡費用を差し引いたらマイナスになったケースです。購入してすぐに売却するなどの場合に起こり得るかもしれません。

余談ですが、売却の相談をしにいったら不動産屋から「購入時の資料は残っていますか？」と聞かれることがあります。これは購入金額がこの取得費の割合を多く占めるため、でもあります。ただ昭和40年代や50年代の日本の土地というのは、いまに比べたら遥かに安く販売されていたところが東京都内でも多くあった時代です。そういった土地建物を現代で売却すると、いまより安い土地と減価償却された建物の金額より、取得費の5％ルール（取得費が分からない場合は売却した金額の5％を取得費として計算できるルールです）の方が高くなるケースもあります。
その場合、3000万控除だけでは利益内に収まらず、多額の税金が発生してしまうケースもありますので注意が必要です。事前によくシミュレーションしてもらいましょう。

確定申告の要・不要の判断が難しい場合は税理士や売却の依頼先（不動産会社）に確認することをおすすめしています。EABではこういった相談には提携の税理士と対応していますので、不動産に関することならお気軽にご相談ください。