令和6年4月から相続登記の申請が義務化されました。
これにより相続（遺贈も含みます）によって不動産を取得した相続人は、その所有権の取得を知った日から3年以内、遺産分割が成立した場合にも成立した日から3年以内に相続登記をしなければならなくなりました。
1点注意があるのは、この相続登記義務化は過去の相続も対象となる点です。
この場合は改正法の施行日である令和6年4月1日が起算点となって、それから3年以内、令和9年3月31日までに相続登記をする必要があります。（但し、遺産分割協議等が長引く場合等、相続を知ったとしても直ぐに登記できない場合には救済措置もあります）
 
この相続登記義務化の背景には、昨今騒がれている「所有者不明土地」の問題が挙げられます。所有者不明土地とは、登記簿等を調べても所有者が直ちに判明しない土地、所有者が判明していてもその所有者に連絡がつかない土地のことをいいます。

この所有者不明土地については全国的に散見される事柄です。主な要因は「亡くなった方がどこに土地を持っていたか分からない」でしょうか。分からないから登記されないのだとすると、特に一人暮らしの方は家族がいてもいなくても、日ごろからそういった自身の財産管理には注意が必要に思います。

それ以外にも下記のケースもあるかも分かりません。

１）親族と疎遠であるため、親族が亡くなったことを知らない

２）売れない、もしくは非常に安い価格の土地のため、又は管理にとても手間が係るために放置されてきた

こういった事情だと、相続人が気付かないので相続登記がされないということもありそうです。

１）のケースで、まだその方の親兄弟がご存命ということであれば、場合によってはその親族にご連絡があったりしますが、そうでなければいわゆる「孤独死」となり、相続人又は遠くても親族探しが始まる事になります。そこで相続人又は親族がいらっしゃればその方に引き継がれますし、いなければ遺産管財人が選出され、その遺産の清算がされていきます。

相続権がなくても親戚を探す理由としては、やはり私権に対する保護の意味合いもあると思います。時々警察が頑張って亡くなった方の親族を、遠くても発見し連絡をすることがあります。中々びっくりする話ですが、その遠い親戚がどこかのタイミングでその親族の死に気づき、でもその当時相続人がいなかった（探せなかった）という事で公権が一定の期間で自動的にその遺産を処理した、となると、色々と問題が出てくることもあり得るからです。

２）のケースなんかもその当事者までは覚えていても、下の代になるにつれて分からなくなる場合も多そうです。特に相続した不動産の中に「極小さな土地」や「山林」「私道」等があったりすると、これも気を付けた方がいいかも分かりません。

これらに共通するのは、課税評価がされないという点です。

通常「道路」は「公衆用道路」として固定資産税等の対象などにはなりません。これは私道も例外ではありません。「極小さな土地」や「山林」なども、課税標準価格が出ていたとしても、課税額がその免税点以下であれば0円になるので、これも結局は評価されなくなってしまいます。評価がされないと、そもそも納税通知が発行されないケースもあるので、下の代からしたら知りようがないとも言えます。

極小さな土地なんて中々ありそうにも思えませんが、特に昔から続く街並みには意外と多いもので、ちょっとした市街地でも公図をみると結構複雑だったりします。道幅が狭く入り組んだ住宅街や、昔私道だったところを寄付などを経て公道になった地域などは結構複雑だったりします。（もちろん一般的に私道は本地と一体不可分で取引されるケースがほとんどです）

それ以外にも、相続をしたが、亡くなった方が「住所変更」しておらず、その書類を集めるのに苦労するから放置…なんて事柄もあるかもわかりません。今回の相続登記義務化によって、この「住所変更」も登記義務が課される事になっていますので、現所有者で住所変更されていない方は気を付けた方がいいと思います。

なお今回の法改正では、「相続登記」と「住所変更登記」を怠ると過料が発生するとされていますので「怠る」というのには注意が必要です。

さらにこういった権利が共有だったらまた別の問題もでてきたりします。家族でさえ日頃からそんな話をしてくれないと中々わからないところ、その家族以外の親戚にとっては到底追えない話と思います。実は意外と身近で根が深い話題なのだと実感しています。